Progetti e permessi Chi avvisare per ristrutturare

• Verificare i criteri stabiliti dalla legge
Le regole per i lavori di ristrutturazione sono precise e i lavori stessi vanno eseguiti con scrupolo: prima di verificarne la fattibilità pratica si deve infatti vedere se rispondono ai requisiti fissati per legge e a quelli tecnici, non meno importanti.

Non sempre si potrà stravolgere la disposizione dei locali: le nostre idee dovranno essere sottoposte alla supervisione di un esperto che verificherà la fattibilità del progetto.

Per semplicità possiamo dividere il tipo d'intervento in tre categorie: ristrutturazioni ordinarie e straordinarie, e interventi più complessi che richiedono una vera e propria concessione edilizia.

Se non si deve spostare nessun muro divisorio saremo nella prima categoria, se invece sono previste modifiche alla divisione degli ambienti siamo nella seconda. Quando poi ci sono interventi che riguardano anche l'esterno dell'edificio, avremo il terzo caso.

• Ristrutturazione ordinaria
Nella ristrutturazione ordinaria rientrano tutti i lavori che riguardano l'abbellimento dell'appartamento e che non vanno ad intaccare la struttura dell'edificio.

Per esempio: se volete risistemare il bagno o la cucina, cambiando i sanitari, le piastrelle e i pavimenti, non dovete avvisare nessuno. Analogamente, non dovete richiedere l'autorizzazione a nessuno anche se volete togliere le piastrelle del salone e sostituirle con parquet, oppure eseguire lavori di controsoffittatura (in questo caso però vanno rispettati i limiti d'altezza del regolamento edilizio).

Semmai sarà buona educazione avvisare l'amministrazione del condominio delle vostre intenzioni e chiedere scusa ai vicini di casa, magari con un messaggio nella bacheca in portineria, per i piccoli fastidi che i vostri lavori arrecheranno.

Nel caso lo scarico delle macerie sia di dimensioni rilevanti (in particolare se i vecchi pavimenti saranno sostituiti anziché sovrapposti) sarà cura dell'impresa a cui affidate i lavori provvedere a chiedere il permesso, avvisando i vigili di zona. Negli altri casi potrete invece provvedere direttamente.
Infatti, se avrete la necessità di calare i detriti dalla finestra che si affaccia sulla strada, bisogna chiedere il permesso all'occupazione di suolo pubblico e pagare una tassa al Comune.
Se invece potrete calare i detriti in un cortile interno, allora dovrete solo avvisare l'amministrazione dello stabile.

Verificate che le macerie siano smaltite secondo le prescrizioni di legge e non abbandonate in qualche prato della periferia: a parte la multa è una questione di civiltà.

• La ristrutturazione straordinaria
Se si tratta di lavori di ristrutturazione straordinaria come, per esempio, lo spostamento o l'abbattimento di muri interni, oppure la ristrutturazione del solaio o l'inserimento di una scala interna di collegamento, l'iter è diverso.
Bisogna fare una denuncia all'ufficio competente del Comune. Di solito chi si occupa di queste pratiche è il settore Edilizia Privata: la richiesta comporterà la compilazione di alcuni moduli e allegati.

Il fai-da-te in questo caso non è consentito. Infatti è indispensabile la consulenza di un professionista iscritto all'Albo: geometra, architetto o ingegnere poco importa, l'importante è semmai che sia in sintonia con i vostri gusti e comprenda subito le vostre esigenze. Sarà con questa persona che metterete su carta tutti i vostri progetti, sogni, esigenze.
Sarà infatti compito suo preparare la documentazione necessaria, verificarne la fattibilità, firmare i progetti e assumere la direzione dei lavori.

La denuncia d'inizio attività (Dia), fatta per ogni singola unità immobiliare, sarà presentata dal professionista e accompagnata da una relazione tecnica da lui eseguita.
Nella direzione dei lavori è compresa la responsabilità della scelta dei fornitori: quindi sarà con lui che vaglierete i preventivi dei muratori, idraulici ed elettricisti.
Nella domanda di inizio lavori si dovrà dichiarare che le opere eseguite sono effettivamente quelle descritte nella relazione e che l'immobile non è vincolato.

Nel caso invece la vostra casa sorga in un centro storico o comunque sia soggetta alla cura della Sovraintendenza ai Beni Artistici, dovrete verificare che il notaio che ha curato il rogito abbia provveduto a comunicare il cambio di proprietà alla Sovraintendenza stessa (per la verità lo fanno quasi sempre). In caso contrario fino a quando non sarà registrata questa variazione non potrete iniziare i lavori.

Alla domanda di inizio lavori dovranno inoltre essere allegati i disegni ante e post operam (cioè prima e dopo i lavori), i dati catastali, la relazione già citata e il nominativo della ditta esecutrice dei lavori.
Ci saranno da pagare i Diritti di segreteria (da cui però si può essere esonerati se, nell'intervento si abbattono barriere architettoniche per i portatori di handicap) mentre alcuni Comuni richiedono ancora una ulteriore marca da bollo. In questo caso protestate vivacemente perché è un retaggio di una norma precedente e non è più necessaria.

Si dovrà inoltre dichiarare che tutte le opere eseguite non modificano la destinazione d'uso della costruzione e delle singole unità immobiliari; non recano pregiudizio alla statica dell'immobile e rispettano le norme di sicurezza.
La relazione tecnica deve affermare pure che i lavori non sono in contrasto con il regolamento edilizio vigente e che sono rispettate le norme igienico-sanitarie.
Ovviamente tutte questi vincoli vanno anche rispettati, e qui entra in gioco l'abilità del vostro progettista.

• Quando iniziare i lavori
I lavori potranno iniziare venti giorni dopo la presentazione della denuncia ma, appellandosi all'articolo 26 della legge n. 47 del 28/5/95 in materia di "richiesta di relazione asserente autocertifica", è possibile iniziare il giorno stesso della presentazione. Una piccola astuzia che tutti i professionisti ben conoscono, resa possibile dai Regolamenti edilizi, che espressamente concedono la possibilità d'iniziare i lavori attraverso l'autocertificazione e sotto la resposabilità del professionista responsabile.

Il termine massimo di validità dell'autorizzazione è tre anni, con l'obbligo da parte dell'interessato di certificare la data di ultimazione dei lavori.

Alla fine il progettista deve emettere un certificato di collaudo finale, che attesti la conformità delle opere al progetto presentato...

• La concessione edilizia
Ancora più complesse le pratiche quando si deve procedere a una ristrutturazione interna ed esterna dell'edificio, magari con la necessità di aprire o chiudere porte o finestre e aumentarne la volumetria.

In questo caso si deve richiedere una vera e propria concessione edilizia, cioè l'autorizzazione del tutto simile a quella che si richiede quando c'è da costruire un nuovo edificio.

La prassi è abbastanza simile a quella della ristrutturazione straordinaria, ma i tempi di approvazione sono più lunghi e prima di dare inizio ai lavori sono necessari tutti i nullaosta.

Anche in questo caso non si può prescindere dalla consulenza di un professionista per la stesura del progetto, per l'adempimento di tutte le pratiche burocratiche e per la direzione dei lavori.


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